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租房奇葩事,民法典如何解

信息来源:     发稿编辑: 发布时间:2021-04-26 08:22:00

  近日,租客入住后发现房间内满是蟑螂,要求退租,反被房屋租赁中介公司要求支付违约金的事情,引发网友热议。网友纷纷晒出自己租房奇葩事:房东不经租户同意频繁进入承租房屋;房东在出租屋内装配监控探头;合租室友吵闹影响睡觉;租户将屋内设施大卖一空,房东拒退押金;租户退租后,留下满屋垃圾……

  根据网友晒出的租房奇葩事,大致分为四类:租金、押金类型的纠纷,设施设备类型的纠纷,居住环境类型的纠纷,个人隐私类型纠纷。

  租户将屋内家电大卖一空,房东还要退押金吗

  住人房屋,给人房租。租金、押金类型的纠纷,是房屋租赁合同纠纷中最常见的。租客欠租,中途跑路;房东手拿押金拒不退还,玩失踪。这样的纠纷比较简单,合同一方可以拿着房屋租赁合同诉讼解决,即使找不到人,也可以通过登报公告的方式送达法律文书。

  租金、押金类型纠纷中难以解决的是,双方都有过错,如何认定事实和过错程度。

  2016年8月,小张以每月1.2万元的标准租住老王家的房子,支付方式是押一付三。2019年9月,合同到期后,老王去收房,进屋一看,房子里的电视、空调、床、桌椅板凳都没了,墙上还有小孩子的涂鸦。原来是小张退租时觉得老王屋内家具设施老旧,不值多少钱,就全部卖了,卖的钱据为己有。老王一怒之下,找来公证机构,对房屋做了公证,决定将小张的押金当作违约金不再退还。

  小张以房屋租赁合同纠纷为由,将老王诉至法院,要求退还押金。老王向法院提起反诉,要求小张返还屋内的家具家电、桌椅板凳,并赔偿自己重新装修的损失。

  法院经审理后认为,合同到期后,房东应将押金退还租客。租客退租时,应将房屋恢复原状,屋内配置的设施设备也应当妥善保管,返还房主。同时墙上涂鸦,应当给予修缮补偿。现在小张将屋内设施变卖,应当给予房主补偿。考虑到设施设备已经用了十几年,残存价值有限,法院判决酌定小张赔偿老王1万元,与押金折抵后,老王最终返还小张押金2000元。

  民法典第714条规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。因此,租客在使用屋内配置设施时,应当避免毁损、灭失,否则应承担赔偿责任。

  常见的还有退租后,租户留下过量的生活垃圾,出租人需自付清洁费才能打扫干净。此种情况下,产生的清洁费亦应由租客承担。

  租金的缴纳、押金的返还,目前主要依靠房东和租客的自主诚信履约,随着国家信用体系的建立,相信此类纠纷会逐渐减少。

  租赁房屋内的设施设备坏了,谁负责维修

  租赁房屋内的设施设备谁负责维修,房东和租客常常因此争论不休。

  民法典第712条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。因此,对于租赁房屋内设施设备维修义务的确定,首先以双方租赁合同的约定为准,没有约定的要由出租人负责维修。

  所以承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。但是,民法典同时也规定了,因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

  因此,对于租赁房屋内设施设备的维修问题,租赁双方应当在合同中确定,作为纠纷解决的依据。此外,房东如果认为系租客故意损坏的,也要积极举证,寻求赔偿。

  租到了危害健康的房屋,可以随时解除合同

  居住环境类型纠纷是现实和司法实务中都比较头疼的问题,此类纠纷包括三类,第一是租户之间共同居住期间的纠纷,第二是租户与租赁房屋邻居之间的邻里纠纷,第三是房东提供的房屋不符合居住条件的纠纷。

  租户之间常因噪音、生活习惯不同产生纠纷,但如果噪音足以影响租赁目的,仍然可以要求与房东解除合同。

  2019年3月,某公司租赁李女士的房屋后,因受不了隔壁租户酒吧声音吵闹,起诉至法院,要求解除合同、返还租金并赔偿损失。李女士不同意某公司的诉请,反诉要求该公司支付欠付的租金和违约金。

  法院经审理后认为,一方面,酒吧作为娱乐性场所会产生一定的噪音,酒吧每晚经营到很晚,而每个个体对噪音的接受程度具有差异性,所以某公司因无法接受噪音污染要求与李女士解除案涉合同具备合理性。李女士以此要求某公司承担违约责任过于严苛,故法院对李女士要求某公司承担违约责任的诉讼请求,不予支持。

  另一方面,酒吧并非租赁合同签订后产生,而是持续存在的状态,某公司在租赁房屋时已知晓房屋情况,李女士客观上并无隐瞒的故意,所以某公司要求李女士返还房屋租金及装修费损失的诉讼请求,法院不予支持。

  最终,法院判决解除合同,某公司将欠付的租金支付给李女士。

  租户还常常遇到房屋漏水问题,出租人修缮不力时,租户作为被侵权人也可以直接起诉楼上漏水的业主或者实际居住人进行维修,并支付租户因漏水造成的财物损失。

  当房东提供的房屋不符合居住条件时,例如网友晒出自己租到了爬满蟑螂的房屋,若解除合同,租户真的需要支付房租吗?民法典第708条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。同时,民法典在第731条针对特殊情形作了进一步规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。当有此情况发生,租户应当首先固定证据,例如甲醛超标的,应当及时检测;发现大量蟑螂等危害健康情形的,应当及时拍照录像固定证据。

  那么该如何认定危害健康的标准?危害健康的程度,达到一般生活经验及普通人的认识标准即可,法律并不会苛求承租人。例如有害气体对于人身的危害是一般常识,成群蟑螂出没就意味着并非安全宜居的居住环境,房屋塌陷裂缝就意味着存在安全隐患,这些无需特别举证。

  然而,当事人举证证明存在有害气体的事实,需要提供专业机构出具的检测报告。因此,当租到危害自己健康的房屋时,租户可以随时行使法定的解除权,而无需因此承担违约责任。

  房子所有权是房东的,房东是否就可以随意进出

  不少网友吐槽,房东常常以检查房屋状况为由,未经自己同意进入租赁房屋内;有的房东竟然在租赁房屋内安装监控探头;更有房东将已经出租的房屋设置成灵堂。那么,房东对于租赁房屋享有权利的界线在哪里?

  自然人享有空间隐私。空间隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间。民法典第1032条、1033条关于隐私权的条款规定,任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。 任何组织或者个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间;不得拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动;不得拍摄、窥视他人身体的私密部位。

  用于居住的租赁房屋,亦是住宅的一种,房屋所有权人将房屋出租,即是将房屋的使用权转让给他人,因此不应侵犯租户对于房屋的使用权。

  房东随意出入已经出租的房屋,窥人隐私的,侵害了承租人的人格权,受害人有权依照民法典和其他法律的规定请求行为人承担民事责任。受害人享有的停止侵害、排除妨碍、消除危险、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉请求权,不适用诉讼时效的规定。

  2020年,住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。其中第11条规定,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的,出租人应当与承租人约定时间,承租人应当予以配合。

  此外,我国刑法还规定了非法侵入住宅罪,此处的住宅包括了租住的形式。因此,出租人应当尊重租户对于房屋的使用权,严禁实施窥人隐私的行为,以免承担民事法律责任,甚至遭受刑罚。

  (作者系北京市海淀区人民法院法官)来源:中国妇女报

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